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    分析商業地產項目“死”掉的原因
    2021-01-13

    當下中國國內各級別城市中都存有或多或少的因各種原因死去的商業地產項目,這些商業地產項目一是給項目投資商回款帶來了嚴重問題,二是成為城市中的“建設垃圾”、“鬼”樓、爛尾樓,給當地政府時任主管領導出了道難題,三是把投資該項目的小業主坑的死死的。

    如此的商業地產“死盤”究竟是什么原因造成的呢?本文,為大家分享商業地產項目因各種運作不佳的問題進而“死”掉的原因。 

    No.1

    商業地產定位
    重概念不重落地

    消費升級的大背景下,崛起的90后、00后新一代喜歡個性化、定制化的體驗,近幾年很多購物中心、商場開業時,會用“填補當地市場的空白“等噱頭進行宣傳,然而實際上,多是概念定位,落地很難。

    定位是商業地產能夠成功的最關鍵因素。通過市場調查,首先必須保證大方向是正確的,通過人口規模、收入、消費習慣、商圈成熟度、地段位置等因素,判斷商業地產是高端、中端、還是低端物業,是市級、區級、還是社區級物業,大方向正確,才能針對具體情況才能有下一步的精準定位。

    然而筆者了解到,不少商業地產的定位更喜歡虛無縹緲的概念式定位,比如要主打高端奢華,比肩巴黎老佛爺、春天百貨等,費時費力進行策劃方案,實行時發現根本不具備實操性。

    比如上海繁華商圈的一處購物中心,項目定位是要做亞洲最大的高端奢侈商場,然而定位過于高端,忽視了市場需求,導致招商慘敗,前期的商戶紛紛撤離。后經再次改造,開發商重新做市場調查,將定位修改為年輕人潮流商場,擴大消費者群,招商引進年輕潮牌等商戶,挽救了敗局。

    某城的一處商場,位于城市副中心,開發商將原本是區級商業定位為市級商業,導致招商不足,開業時近半空置,后期緊急調整,定位調整為區級休閑購物中心,增添餐飲、休閑娛樂等業態比例,最終實現了盈利。

    由此可見,即使地段優越,做不好定位的商業地產依然會失敗。不少房企想用虛無縹緲、看似高大上的的項目定位去忽悠商戶、客戶,實際上被忽悠的往往是自己。

    No.2

    錯誤的業態配比指標


    筆者遇到很多城市里的商業地產項目規模體量都存在盲目做大的現象。例如一個國內欠發達地區,城區人口60萬的小城市,開發商非要開發15萬平米的集中商業產品,先不講該城市里面已經有眾多入市經營好且地理位置佳、成熟的競品項目,顯然有這樣想法的開發商可能都沒有考慮你這個城市有多少商業品牌可以把你的項目裝滿、后期商業面積租售留、如何運營等系列問題。商業項目體量不是越大越好,能夠在所處的城市區域填補空白是最佳。

    河北唐山有一商業項目規劃總面積30萬平米,其中住宅總體量20萬平米,商鋪和商業街區體量10平米,這種住宅與商業面積2:1的配比,筆者理解你為了回款的同時要提高收益的想法,可如此占比高的商業面積,如果真是就為了銷售,回款壓力顯然極大。

    還不談后期商業運營的好壞,出售后的商業小業主各自為政,沒有統一運營管理,顯然整體的商業運營管理與經營,99%都好不了。

    再有,筆者遇到的一個俗稱四線城市的商業綜合體項目,總體量45萬平米,其中酒店2萬平米、公寓4.5萬平米、寫字樓4萬平米、集中商業8萬平米、商業街3.5萬平米、住宅23萬平米。

    從數據指標上看好像問題不是太大,但是該城市公寓和寫字樓產品根本就沒有任何市場可言。試想,地產開發現實問題是回款賺錢,規劃業態中的公寓、寫字樓產品如何變現?!

    有的人說,等完工蓋好等幾年就有人買了,你問問哪個開發商不是想快速資金回流。商業地產開發不是長線釣大魚,目前中國的商業地產商實際的開發想法都是想:短線快錢。

    所以規劃一個商業地產項目的業態搭配指標,不是簡單地塊面積總量問題,商業地產產品業態規劃是要考慮該區域的人口商業消費指標、城市所處中國商業地產發展的階段水平和現實需求、自身城市的商業人均可消費面積、區域中商業項目的競品經營狀況、未來該區域可能出現的政策規劃和未來競品、區域常駐消費者的慣性消費習慣等綜合因素來進行考量,不能一味參照目前中國其他城市已有的、認為的成功案例,否則注定要失敗。

    No.3
    設計、運營能力弱
    后期無法適應市場調整

    商業地產有這樣一句話,建筑百年不變,商業年年在變。一個商業體的建成,需要能應對多個業態的組合,并能適應市場需求進行實時調整。如果一個房企缺乏設計、運營能力,面對市場挑戰,必然會失敗。

    靈活的設計能保證商業體的變通度,但是好的設計并不一定要是請國外大牌設計團隊等。筆者看過不少絕佳地段的商業中心失敗的案例,其中幾個是開發商請了國外著名的設計師團隊,將巨大綜合體設計成“龜”字型,極不合理,后期改建的成本之高不如把項目推倒重來。

    商業體做好的設計,必須要弄懂消費者的心理,所謂零售即細節,便是這個道理。萬達總結成功的商業體設計要關注:動線、視覺通透、交通體系等方面,尤其是動線,非常影響消費者的逛街體驗。

    比如上海某項目,最初的設計是把中庭切割成多個商鋪,消費者逛街可謂是七扭八拐,不流暢,而且店鋪密集切割,遮擋視線,消費者無法在中庭看清其他商鋪位置,視覺不夠通透。項目開業后人流稀少,后來開發商邀請了專業團隊進行改造,把原本的中庭改為三個中庭,并且引入主力店鋪,既讓動線流暢,也讓視覺更為通透。

    設計之初房企就要有應對未來改變的準備,房企如果沒有這個提前思考,后期陷入被動,商業地產很可能會被拖死。

    No.4

    盲目復制借鑒和同質化嚴重

    中國目前不乏一些成功的商業地產開發企業和經典項目,很多地區的開發商老板看到其成功的表現,便讓執行團隊按照其照搬過來,認為一定成功。被模仿最多的恐怕是萬達廣場、大悅城、龍湖、凱德等地產商開發的產品。

    商業地產不是靠模仿就能運作成功。一位河南某地的地產商老板問筆者:“我完全按照萬達廣場的模式做的,怎么還是不行呢?”筆者就回復了他一句話:“雖然萬達廣場在國內也不是都成功,但是萬達是中國商業地產的翹楚已經成為品牌化,你的企業是否也是中國連鎖品牌?!”

    商業地產復制不一定成功,因為每個地塊都有其該地區的商業價值地理屬性,如果商業地產盲目復制就能取得成功獲利,中國現如今應該不會有這么多商業死盤。

    同樣,在城市中一個區域開發當量的商業地產面積是有供需關系指標的,我們見得最多的是一個城市的商業中心區域,商業項目真是比比皆是、移步一景。例如扎堆的購物中心更多的只是案名和建筑方式不同而已,里面的業態布局和品牌落位大多數是異曲同工,試問:消費者去哪家購物好像要依靠投硬幣抉擇了。

    筆者認為當今中國的商業地產已經進入了5.0產品模式,從最早期的住宅底商、百貨商場、購物中心、城市綜合體,到現如今場景體驗的微游樂,顯然光靠盲目復制和同質化是不能成功運作商業地產項目的,與時俱進的變革是商業地產開發和運營的核心價值。

    No.5
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